W 2021 GUS nawiązał współpracę z firmą technologiczną REDD, która przekazuje bezpłatnie dane na temat nieruchomości komercyjnych statystyce publicznej. REDD jest pierwszym prywatnym gestorem danych o nieruchomościach komercyjnych w ponad stuletniej historii GUS. W 2023 roku odświeżyliśmy współpracę, rozszerzając ją o zakres danych magazynowych.

Badanie rynku nieruchomości komercyjnych stanowi duże wyzwanie dla polskiej statystyki publicznej. Rosnące zapotrzebowanie na dane w tym obszarze zgłaszają użytkownicy krajowi, ponadto szereg obowiązków sprawozdawczych na Polskę, jako kraj członkowski UE, nakłada Komisja Europejska. Jednocześnie dane gromadzone w systemach informacyjnych administracji publicznej nie są wystarczające do monitorowania rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Statystyka dysponuje danymi na temat transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości (pochodzącymi z Rejestrów Cen Nieruchomości prowadzonych przez starostwa oraz urzędy miast na prawach powiatu). Brakuje natomiast w źródłach administracyjnych informacji umożliwiających obserwację rynku najmu tych nieruchomości. Dlatego tę lukę informacyjną wypełniają dane gromadzone w systemach informacyjnych prywatnych gestorów, m.in. dane gromadzone na potrzeby funkcjonowania platformy REDD Group.

 
Wobec braku pełnego zakresu informacji w administracyjnych źródłach, w GUS rozpoczęto poszukiwania alternatywnych źródeł danych dotyczących rynku nieruchomości komercyjnych. Po zidentyfikowaniu gestorów podjęto działania w kierunku nawiązania z nimi współpracy i uzyskania dostępu do prowadzonych przez nich baz danych. Niestety plany zostały pokrzyżowane wybuchem pandemii koronawirusa.

“Światełkiem w tunelu okazała się Firma REDD Group, która przyjęła zaproszenie do współpracy ze statystyką publiczną. Jeszcze w 2020 r. zorganizowaliśmy serię spotkań roboczych, których celem było zapoznanie się z budową platformy REDD, czy też strukturami baz danych stanowiących jej zaplecze oraz z zakresem gromadzonych informacji. Uczestniczyliśmy też w webinariach dedykowanych prezentacji funkcjonalności platformy REDD. Istotnym etapem było także ustalenie zasad współpracy, które zostało zwieńczone 11 lutego 2021 r. zawarciem porozumienia z GRUPĄ REDD” – wspomina Agnieszka Matulska – Bachura, która koordynowała projekt ze strony GUS. I dodaje: “Należy nadmienić, że REDD stał się w ten sposób pionierem wśród gestorów niepublicznych źródeł danych w dostarczaniu nieodpłatnie statystyce publicznej zbiorów danych. Statystyka publiczna uzyskała natomiast dostęp do bazy informacji o rynku najmu nieruchomości komercyjnych zlokalizowanych w wybranych miastach Polski.”

Kolejnym etapem prac była analiza danych pozyskanych z REDD, a następnie próby opracowania na ich podstawie wskaźników cen najmu nieruchomości biurowych. Tu warto wyjaśnić, że bazy danych REDD stanowią zestaw relacyjnie powiązanych tabel zawierających różne zakresy informacji.

W pierwszej kolejności przeprowadzono analizę kompletności pozyskanych zbiorów danych pod względem liczby budynków biurowych, dla których prowadzone są notowania oraz stopnia wypełnienia pól zawierających podstawowe informacje niezbędne do przygotowania wskaźnika (np. informacje na temat powierzchni budynków). Ze względu na nieustanny rozwój baz danych oraz modyfikacje wprowadzane na platformie REDD, przy każdorazowej transmisji danych konieczna była analiza struktur tabel oraz zakresu dziedzin przewidzianych dla poszczególnych zmiennych.

Prace prowadzone przez GUS z wykorzystaniem danych pochodzących z REDD za lata 2020-2023 koncentrowały się na rynku nieruchomości biurowych. Obecnie bazy danych REDD, oprócz tej kategorii, obejmują również nieruchomości magazynowe. Jednak ze względu na małą liczebność notowań oraz zbyt krótkie szeregi czasowe dla tych nieruchomości komercyjnych, tej kategorii nie ujęto w pracach statystyki. W ramach prac wykorzystano przede wszystkim dane gromadzone w tabeli zawierającej zrzuty z bazy danych z podstawowymi informacjami o danym budynku, tj. powierzchni budynku ogółem oraz dostępnej do wynajmu, cenie i walucie czynszu, opłatach eksploatacyjnych, dostępności miejsc parkingowych, opłatach za parking, czy liczbie modułów znajdujących się w danym budynku. W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji na temat budynków będących w ofercie najmu skorzystano z tabeli dedykowanej opisowi budynku z informacjami na temat nazwy, adresu i jego geolokalizacji, przyznanych certyfikatów (BREEAM, DGBN, HQE, LEED, WELL), klasy budynku biurowego (A, B, C), roku oddania do użytku, odległości od centrum miasta, sąsiedztwa parków, miejsc parkingowych, powierzchniach budynku (ogółem, brutto, netto, dostępnej) oraz jego statusu (istniejący, w budowie, w planie).

Agnieszka Matulska-Bachura zaznacza w tym miejscu: “W trakcie naszej współpracy zaobserwowaliśmy dynamiczny rozwój baz danych REDD. Zwiększył się zarówno zakres podmiotowy baz (tj. liczba rejestrowanych nieruchomości, częstotliwość notowań), jak i zakres informacji charakteryzujących nieruchomości. W dniu 1 stycznia 2020 r. w bazie dostępne były informacje dla 13 miast wojewódzkich (1 453 budynki biurowe), podczas gdy 14 października 2023 r. zakresem obserwacji objęte były już wszystkie miasta wojewódzkie i 2 325 budynki biurowe”. Nie oznacza to jednak, że wskaźniki cen najmu można było opracować dla wszystkich miast wojewódzkich, a to głównie z powodu niewystarczającej liczby budynków biurowych, które znalazły się w bazach REDD w całym okresie analiz.

Podobnie jak w przypadku innych niepublicznych źródeł danych na temat nieruchomości komercyjnych, tak i w bazach danych REDD wśród miast wojewódzkich dominującą rolę odgrywa Warszawa. W I kwartale 2020 r. budynki biurowe zlokalizowane w Warszawie stanowiły 48,2% ogólnej liczby budynków biurowych oraz 51,3% całkowitej powierzchni wynajmowanej w 12 miastach wytypowanych do opracowania wskaźnika cen najmu. Kolejne pozycje zajmowały Kraków z udziałami odpowiednio 12,5% i 13,8% oraz Wrocław - 9,1% i 10,2%.

Finalnie, w wyniku prac prowadzonych na podstawie danych REDD przygotowano eksperymentalne wskaźniki cen najmu budynków biurowych dla 12 miast wojewódzkich dla okresu od I kwartału 2020 r. do III kwartału 2023 r. Następnie opracowano wskaźnik cen najmu ogółem jako średnią ważoną ze wskaźników dla tych miast. Jako wagi wykorzystano informacje na temat powierzchni wynajętych budynków biurowych. Wyniki przygotowane na w oparciu o dane REDD stanowiły jeden z elementów  zestawu danych eksperymentalnych przekazanych do Eurostatu.

Krzysztof Foks, Head of Research w REDD podsumowuje: “Od 2021 roku dostarczamy regularnie dane na temat rynku biurowego w Polsce, wśród udostępnianych informacji znajdują się zagregowane dane o poszczególnych rynkach biurowych, budynkach, unitach, odnotowanych  transakcjach, właścicielach wraz z podsumowaniem portfolio oraz nasz autorski REDD Index. W 2023 roku do danych odnośnie rynku biurowego zostały dodane dane o rynku magazynowym. Wśród udostępnianych danych znajdują się informacje o parkach magazynowych, budynkach, unitach oraz właścicielach. Na ostatnim etapie współpracy udostępniliśmy GUS-owi w sumie 13 tabel, w których znalazło się 2,25 mln rekordów zawierających kilkadziesiąt milionów punktów danych. Taki ogrom ustrukturyzowanych informacji umożliwia dogłębną analizę rynku oraz monitorowanie zmian na nim.”

 
Głównym rezultatem przeprowadzonych prac rozwojowych było dla GUS przetestowanie możliwości wykorzystania danych pochodzących ze źródeł niepublicznych na potrzeby opracowywania wskaźników dla rynku najmu nieruchomości komercyjnych. Wykonane analizy i zdobyte doświadczenia potwierdzają słuszność działań podejmowanych przez statystykę publiczną zmierzających do wykorzystania w statystyce rynku nieruchomości danych pochodzących ze źródeł pozastatystycznych. Wnioski te nabierają szczególnego znaczenia w aspekcie uregulowań prawnych wprowadzanych na poziomie Unii Europejskiej (tzw. akt w sprawie danych), które zwiększają uprawnienia statystyki publicznej do korzystania z danych pochodzących ze źródeł niepublicznych.

“Informacje gromadzone przez prywatnych gestorów, w tym przez REDD, wypełniają lukę informacyjną w obszarze danych o najmie nieruchomości komercyjnych. Nasze doświadczenia wskazują jednak, że każde z dostępnych dla statystyki publicznej źródeł danych swoim zakresem obejmuje tylko wybrane kategorie nieruchomości. Dlatego też, w celu prowadzenia analiz dla całego rynku nieruchomości komercyjnych, konieczne jest łączenie danych pochodzących od różnych gestorów.” – komentuje przedstawicielka GUS-u. „Zaletą danych pochodzących z baz danych REDD, czy też od innych prywatnych gestorów – dodaje – jest nie tylko to, że stwarzają one możliwość rozwoju metodologii opracowywania wskaźników cen najmu nieruchomości komercyjnych przy wykorzystaniu podstawowej metody średniej ważonej. Te źródła – dzięki danym charakteryzującym nieruchomości – pozwalają także na zastosowanie bardziej zaawansowanych, niż obecnie wykorzystywane, metod opracowywania danych, tj. metod ekonometrycznych. Ponadto, mogą one stanowić potencjalne źródło danych do opracowywania tzw. szybkich szacunków wskaźników z zakresu rynku nieruchomości komercyjnych.”

Oryginalnie case study "Rola niepublicznych baz danych w rozwoju statystyki rynku nieruchomości komercyjnych" ukazało się na stronie REDD: https://www2.reddplatform.com/case-study/redd-dla-gus-rola-niepublicznych-baz-danych-w-rozwoju-statystyki-rynku-nieruchomosci-komercyjnych/